農地転用・農振除外道路・河川等境界協定
家を建てられる土地と建てられない土地？
土地があるからといって、その土地に建物が建てられるとは限りません。
開発行為のほか各種許認可が必要な場合があります。
「家を建てたい」という方へ
さて、一口に家を建てるといっても、その土地の性質により、様々な法規制がかかっている場合があり、法手続きが必要な場合があります。場合によっては自分の土地であっても建物が建てられないということもありうるのです。そのため、土地の購入や建物を建てる際の注意事項を説明したいと思います。
境界の確認が必要！？
家を建てようとするとき、どこまでが自分の敷地なのか不明確なときがあります。 そういったとき、何の資料も持たず、お隣さんと境界の立ち会いをすると、お互いの主張だけになってしまいトラブルのもととなってしまいます。 そういったとき、私たち行政書士は、過去の公図などを基に「このあたりでは？」とアドバイスしたり、一緒に立ち会ったりします。また、その立ち会った結果を基に「境界協定書及び境界協定図」を作成し、押印手配を行い、お互いに保管したりします。また、道路などに接している場合は、各役所の担当窓口と協議し、書類を提出したりします。 境界協定についてお気軽にご相談ください。
境界協定
土地の購入に際して、基本的にその敷地が確定されていることが前提となります。これは、俗に「境界協定」といわれるものです。
土地の売買に関して、敷地の確定がされてなくても登記簿上の面積で所有権移転は可能です。しかしながら、境界が不明確だと、買った人は非常に困ってしまいますし、開発行為を伴う場合は境界協定が必要となっております。
そのため、土地の売買に際しては境界協定をお勧めしております。
境界協定には隣接地の状況に応じて担当部署が違います。
国土交通省
詳細は 国土交通省 関東地方整備局 のホームページをご覧下さい。
土木事務所
土木事務所
各市町村の道路課
各市町村の道路課
1級河川は土木事務所
準用河川は各市町村（権限委譲していない場合は県）
地方財務局（国有地）
お隣さん
※境界協定には隣接地所有者からの押印と、実測による図面の作成が必要となります。
また、隣接土地が未相続の場合、推定相続人の調査が必要となります。
6-1 が申請地の場合
6-1 の敷地を確定するには国道、市道、法定外公共物、国有地（青地）及び民有地の境界協定が必要です。
農地について
一口に農地といっても、その場所により様々な法規制が存在します。
ここでは農地に関する法律を説明したいと思います。
農地法の許可が必要なときは？
土地の地目が農地（田・畑等）の場合、農地以外に利用する際には特別な手続きをしなければなりません。
用途地域によって手続きが変わり、市街化区域の場合は農地法の届出で、市街化調整区域の場合は、農地法の許可申請となります。
農地法の届出は、届出書に添付図書を添付することで比較的簡単に完了しますが、許可申請の場合は一気にハードルが高くなります。
基本的に調整区域内の農地転用は、原則不許可の場合が多いため、許可申請を考える際には、担当する窓口（農業委員会、都市計画課等）と綿密な打ち合わせをしなければなりません。もし、栃木県内や宇都宮市の他、農地を農地以外に使用したいとお考えの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
農振除外（農用地区域変更申出書）
「農用地とは、農業振興地域の整備に関する法律（農振法）」（昭和４４年法律第５８号）に基づき、農林水産大臣が「農用地等の確保等に関する基本指針」を策定し、この基本指針に基づき、都道府県知事が「農業振興地域整備基本方針」を定め、一定の地域を「農業振興地域」として指定します。
上の説明は非常に難しいのですが、簡単にいうと、俗に「圃場整備」された土地や、ある程度広範囲で農地（田）として形成されている地域です。（左の写真の様な感じです。）
農用地に指定されていると、解除しない限り他の用途には使用できませんし、非農地にも該当しません。
農用地の指定は都道府県知事によりされているため、一定の用途でないと解除が認められません。そのため、入念なした調査が必要となります。
また、農振除外の申出は1年に数回（各自治体により様々）ですのでご注意ください。
農地転用
農地転用とは、その名のごとく、農地を他に転用（移す）ことで、この意味において、３つのケースがあります。
- 農地を農地のまま他の人に移転する。(3条)
- 自分の農地を自分の名義のまま他の地目に変更する。(4条)
- 農地を他人の所有とし、地目も変更する。(5条)
農地転用は地目・課税台帳・現況のいずれかが農地の場合、必要となる手続きです。
市街化区域の場合、農地法の届出、市街化調整区域の場合、農地法の許可申請が必要となります。
【宇都宮市の場合】
農業委員会への届出が必要です。
転用する農地が、4ヘクタール以下の場合は宇都宮市農業委員会､4ヘクタールを超える場合は大臣の許可が必要です
原則として不許可。ただし、農家住宅敷地等については、農用地区域からの除外手続きを行い、その上で転用申請を行う必要があります。
農地の位置や自然条件・都市的環境により区分された立地基準（農地区分）、農地転用の必要性等によって審査が行われます。
非農地証明願い
非農地証明は、何らかの理由で登記簿上の地目が農地で、現況が農地でない土地について、一定の基準を充たしていれば、農地でない証明を発行することです。
対象となるのは
- 非農地となってから２０年以上経過し、農地への復元が不可能の場合
- 農地法第８３条の２の規定による処分対象ではない農地
- 農業振興地域の農用地区域内でない場合
となっております。
申請には非農地となった時期の分かるものが必要です。（航空写真や課税評価証明書等）
考え方としては、農地の時効による転用みたいな感じです。